Việc Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, áp dụng từ 1.1.2026 với mức tăng cao nhất lên tới 26%, điều này cũng khiến chi phí làm sổ đỏ tăng mạnh.
Chiều 26.11, với đa số đại biểu tán thành, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026.
Theo đó, bảng giá đất mới tại Hà Nội có giá cao nhất lên tới hơn 702 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí 1 (mặt đường) tại các tuyến phố ở khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm cũ. Mức này tăng khoảng 2% so với bảng giá đất cũ.
Giá đất ở có mức tăng mạnh tại các xã ngoại thành. Trong đó khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất, khoảng 26%. Giá đất cao nhất tại nhóm này là 64,7 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí 1 trên quốc lộ 32 (đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba vào khu đô thị Kim Chung – Di Trạch).
Khu vực 7 (gồm 9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) với mức tăng 25%.
Bảng giá đất ở Hà Nội tăng mạnh khiến chi phí làm sổ đỏ cũng tăng theo. Ảnh: Hữu Chánh
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, bảng giá đất tăng cao, chi phí đầu tư bất động sản ở các khu vực ngoại thành cũng tăng theo. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở vùng ven để giãn dân.
Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể tiếp tục giảm. Đồng thời, giá nhà ở thương mại cũng gia tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu. Bởi vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi.
“Giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, gánh nặng ngân sách cũng tăng khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, VNREA nêu.
Bảng giá đất được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để thu các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai như cấp sổ đỏ.
Nhận định về việc này, trao đổi với Lao Động, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản – cho biết, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng, do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành “giá sàn”.
Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…
Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao.
Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.
Theo luật sư, nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.
Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
Về giải pháp, theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỉ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỉ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể”, Luật sư Đỉnh nói.
Theo luật sư, trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024 về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỉ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất.
Nghị định 103 quy định tỉ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3% (tỉ lệ này trước đây là từ 1% đến 3%). Như vậy, Nghị định 103 đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.
Theo https://laodong.vn/bat-dong-san/ha-noi-thong-qua-bang-gia-dat-voi-muc-tang-cao-nhat-26-chi-phi-lam-so-do-cung-tang-manh-1616299.ldo
